网站首页 > 资讯中心 > 正文

高铁新城一期征收补偿方案征求意见︱会产生多少千万富翁?可选的房子在哪?年底金华楼市又要亢奋了…

手机客户端字号:T | T 分享到
分享到
透明售房网 2019-09-11 来源: 浙中房主
[摘要] 这次涉及到的国有土地上的个人住宅征迁补偿款额度,有可能超出三四十个亿的规模,在理想状态下,将形成2000套~3000套的新房购买需求。

 

 

NO. 1|

 

今天金华房地产界最重磅的新闻,就是刚刚公布的高铁新城一期旧城改造房屋征收与补偿方案(征求意见稿)。

 

 

加上5天前刚刚公布的上浮桥区块(复兴街以西)国有土地上房屋征收与补偿方案(征求意见稿),提到征收范围内被征收房屋约1100户(含公租房),单位11家;建筑面积约13万平方米。

 

短短几天之内,婺城区就有两大旧城区的建筑面积65万方的旧房要征迁改造。

 

 

如此巨量的征迁,在2014年二七区块后就没怎么看到了。毕竟李渔路的轻轨征迁只有6.6万方,四中扩建征迁体量更加小。

 

这次征迁补偿对于金华房地产市场各方和普通市民,影响都会是巨大的。

 

被征迁的人最关心能拿到多少补偿款,如果选房子又会安置在哪里?

 

而开发商最关心这次能释放出多少购买力,可以有多少新房趁这波行情去化?是否会带动年底乃至明年上半年楼市兴奋一把?

 

与这两大区块无关的吃瓜市民最关心这次又能诞生多少千万富翁,实现火箭式窜升的人生?

 

先做几个猜想,这次涉及到的国有土地上的个人住宅征迁补偿款额度,有可能超出三四十个亿的规模,在理想状态下,将形成2000套~3000套的新房购买需求。

 

因为单位公房和个人住宅的具体面积数字不清楚,上述的预测数据肯定不够准确。

 

但我们的猜想是基于一系列的征迁历史数据和市场分析之上的,能为征迁户和金华房地产业界提供一个思路和策略参考。

 

更准确的数字,要在一个多月后征求意见稿成为决定方案,评估基础价得出后才能知道。

 

在那之前,被征收人、 有关单位和各界人士认为征求意见稿不符合相关规定的,可以向有关方面提出意见,具体渠道详见今天的金华日报。

 

 

 

NO. 2|

 

先说房子,再来说钱。

 

这几年来,金华市区涉及到旧城改造征迁补偿,方案都是差不多的,包括酒坊巷、李渔路轻轨、四中扩建以及这次的上浮桥和高铁新城一期。

 

首先你的房子被征收,补偿价一定不低于一个月后正式决定公告时的类似房地产的市场价。也就是补偿给你的,基本上要高于市场价格。

 

最重要的原则就是你可以选房子,也就是产权调换,可能是现房,也可能是期房。面积大的可以换两套及以上,不够的价值补差价。

 

选房子的相比选现金的,多一次搬迁费,多临时安置费,但这些都是小头。

 

如果选货币补偿,则要在基础评估价上,再加上各项补偿、补助、奖励等计算补偿金额。

 

如果以最高来算,评估奖的1万现金和网格奖的5000元现金,签约奖再加房子价值的10%,腾空奖再加5%,这些是和选房子一样的。

 

但选择货币补偿,另外有10%的现金奖励。如果房子加上装修价值200万,那就是多出了20万。

 

应该说,现在的方案相比二七区块征迁时,对被征迁的老百姓来说又实惠了不少。

 

当时是房屋价值再奖励10%,此外选择货币补偿的在半年内买市区的一手住房,可以拿到房屋评估价值115%的购房券。

 

虽然以房券的形式再增值,但必须用于买一手住宅,而且有时间限制。现在的方案,对于补偿款的使用显然更加自由。

 

这次高铁新城一期征迁的可供选择房源,主要包括三个部分。

 

一是现房,婺畔雅居位于巨龙安置房一期东区块,住宅房屋约100 套,建筑面积约 7000㎡,户型为55㎡、70㎡、80㎡和90㎡四种户型。这里也有商业用房建筑面积约 1050㎡。

 

二是期房,第一个位于闻家安置区块范围内,住宅房屋约400套,建筑面积约43000㎡,国有出让土地;每套房屋建筑面积约为55㎡、70㎡、80㎡、90㎡、100 ㎡、110㎡、120㎡七种户型。

 

婺畔雅居和闻家安置区块大概位置参见下图白圈内,仅供参考。点击图片可放大。

 

 

另外一个期房项目位于凤翔安置区块范围内,住宅房屋约80 套,建筑面积约 8000㎡;每套房屋建筑面积约为55㎡、70㎡、80㎡、90㎡、100 ㎡、110㎡、120㎡七种户型。

 

从位置和学区而言,这个区块安置条件显然更好,价格也相对更高,安置房比准价为9500元/平方米。

 

同样,白圈内为安置房源。

 

 

从政策倾向和补偿力度来说,照理说应该是选货币补偿的人更多。

 

但是安置房源的比准价格毕竟很实惠,比市场价格要低很多,对于喜欢这些区域,然后手头房子不多,自住需求比较强烈的人来说,也许会更喜欢房子。

 

NO. 3|
 
选择货币补偿的话,可能拿到多少钱?
 
前面说了,准确的要看评估基准价出来才能知道。
 
应该说,能够让多数人满意的价格,就是好价格。征收补偿方案中也早就明确,如果单个区块内签约率达不到80%,征收补偿协议就不生效的。
 
从这些年的征收补偿基准评估价,可以试着推算一下这次高铁新城一期的补偿基准价。
 
从二七区块的历史来看,以征迁补偿方案决定后的2014年10月20日为预评估时点,离此次高铁新城一期最近的两个区块,
 
二七凤翔区块的比准价为9191元/平方米,9200左右的样子。凤凰山路西区块的比准价为10349元/平方米,1万多的样子。
 
也就是说,综合来看,5年前,解放西路一街之隔的二七西,房子单价基准一万元左右。
 
翻看历史成交数据,2014年时金华一手住宅平均成交价格为8574元/平方米,去年一手住宅成交价格为13777元/平方米,是当年的1.6倍。
 
而这只是市场的平均涨幅,而高铁新城加上紧邻二七的概念,是否会在这个基础上略有溢价?
 
还是说这样的幅度已经足够反映市场了?以这样的涨幅参考当年的隔壁区块补偿单价,得出的高铁新城一期价格又会是多少?
 

 

再来看两个事实的评估基准价格。
 
去年5月份,金华四中扩建带来的常乐巷民宅征迁,不包括装修在内的房屋补偿单价,多数在1.9万元,少数在2万元。合计装修单价在每平方米1.95万元~2.3万元之间。
 
去年12月,金义东轻轨双龙南街至李渔路隧道上方和通和苑2号楼征迁补偿,房屋补偿单价在每平方米20500元左右,包括装修单价在2.16~2.18万元之间。
 
当然,四中边上和市政府对面,位置、配套和认同度显然都要比高铁新城一期要好很多,自然价格差距也不小。
 
我们不盲目做推测,毕竟价格说高了拔高了预期,到时如果达不到,我们要挨骂。
 
如果说低了,比被征迁的大家心里预期低太多,我们现在就会被口水淹没。
 
还是让被征迁的人自己来说说看。
 
在网上高铁新城一期范围内的房源挂出来很少,但下面这个挂价或许也反映了部分被征迁户的预期。
 

 
按照这个17500元/平方米的单价,如果选择货币补偿,25%的政策拿足,到手的补偿单价折算下来每平方米2.18万左右。
 
还是那句话,我们不评论,让市场自己来检验。
 

 

 

NO. 4|

 

要看清楚这次的征迁,先要来看三张大图。

 

第一张是婺城区公告的红线范围图,红线之内的,除了黄线圈出的保留区块外,其余都要征收。

 

 

征收范围的四至,简单来说,就是南到婺江西路,北到规划人民西路,东到长山路,西到环城西路和货场废弃铁路。

 

大致来看是相对独立的三块,但具体分为化肥厂区块、凉帽山区块、食品厂区块、肉联厂区块、九号码头区块和海联区块共六个区块。

 

征迁范围总用地面积约2121亩,大约是整个高铁新城区块总面积的10%少一点。

 

高铁新城一期范围内单位和企业占比较多,按照征求意见稿显示,6个区块私房约1095户(含公租房),单位约73 家;房屋建筑面积约52万平方米。

 

其中凉帽山区块和化肥厂区块单位面积更多。而食品厂和肉联厂区块居民住宅较多,涉及河盘桥、闻家、孙司、潘里等四个村,共680多户。

 

 

我们不清楚单位和企业涉及到的征迁面积多大,也就不知道平均每个征迁户的住宅征收面积有多大。

 

但从闻家区块总共涉及征收70户,建筑面积约2万平方米来看,有些居民家庭住宅面积或许能到200平米以上。也就是说,将有一大批手握两三百万,甚至四五百万元现金的购房群体,将就此诞生。

 

我们做一个极端的推演,只抓住其中几个要素。

 

如果算高铁新城一期的52万方的房屋建筑面积中,20万方房屋面积是个人住宅,那货币补偿最高能到40个亿,也就是新增进入金华楼市的资金量。而今年到目前为止,市区楼市的一手住房销售额是160亿元左右。

 

当然,这是全部选择货币安置的理想状态,事实上肯定会有很多人选择房子。但如果个人住宅面积更大一点,这个补偿款数字会更加惊人。

 

如果以每套住宅总价在200万元左右计,新增楼市一手住宅销量可以达到2000套左右。

 

而2017年和2018年金华市区一手住宅总成交量都在15800套上下,单月最高成交量在2800套左右。在这样的基础上,这样的新增购买力和销量,显然是非常惊人的。

 

如果加上上浮桥征迁产生的新增资金和购买力,总计金额超过四十亿,两三千套的新增市场容量,在理想状态下是可能的。

 

在目前金华房地产市场势头稍缓,销售有些迟滞的时候,这样的生力军和生猛消息,显然是一剂十全大补药。

 

  • 扫一扫下载
    手机客户端
  • 微博关注
    我们
  • 微信关注
    我们
我要评论
需要登陆才可发布评论 登录 | 注册
意见反馈