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婺江印月小区
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起底婺江印月:取舍有度,重点突出,间距不小,颜值爆表!

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透明售房网 2019-09-03 来源: 以才谋房

关心金华房市的人,都应该了解位于金华市区核心区位的“二七区块婺州北街东侧、婺江西路北侧、长山街西侧地块”的拍卖故事,可谓情节跌宕,充满戏剧性!

 

从最早的2018830无人应价而流拍,到2019年新年第一拍的36日重新挂拍,不料却引得13家列强强取豪夺!

 

最终,此地块被“中天美好集团”拿下,但旋即,“中天美好集团”就联合两家竞争对手“大家”“阳光城”强强联合,一同开发。

 

这剧情,可谓一波三折!

 

而在4个月不到的2019年7月2日,它就进行了规划公示:

 

 

 

接着,更是紧锣密鼓地在7月9日就召开了案名发布会:

 

 

宣布这个万众期待的楼盘案名叫:

 

 

“婺江印月”!

 

在地名规范如此严格的当下,能用上“婺”字辈,足见其不凡出身!

 

所以,今天让易老师来慢慢揭开它神秘的面纱!

 

( 正 文 )

 

按图索骐,查看规划总平:

 

 

整个项目总建筑面积约18万方,容积2.1,规划指标见下图:

 

 

由以上信息,挖掘“婺江印月”卖点:

 

一、二七区块至今为止最低容积、最低建筑密度:

 

“婺江印月”项目的容积虽然有2.1,但其建筑密度却只有16.69%,也就是说它有着“较高容积、较低建筑密度”的鲜明特点。

 

关于容积与建筑密度的关系,易老师强调过很多次,不重复,但有一点是明确的:

 

通常情况下,较高容积却有较低建筑密度,势必会使得楼幢高度增加!

 

虽然2.1的容积看着比较高,但把它放在至今为止的二七区块已出让地块中,却又是目前最低的数值,毕竟二七区块是市中心黄金区块,太值钱了!

 

 

区块内容积最低,说明舒适性好,建筑密度最低,说明建筑占用的地块面积更少!

这样的规划条件会给方案带来怎样变化?

 

二、相对高的楼幢以及相对大的园林公共空间:

 

最低容积与最低密度,会直接导致一个现象:

 

楼幢高度会比通常来得更高,楼间距也就比通常来得更大!

 

我们由公示规划图数据,以地块南北中间点为界作分割线,得出大致的楼幢间距以及楼幢间园林面积,作动图如下:

 

 

可以看到,整个小区的楼幢间空间约有3万方,间距40-63米,特别是小区中间的主景观空间就约有9000方,且体量方正、通透,十分难得,可以做很多园林文章。

 

除了低容积、低密度因素使得楼幢间距大外,还有一个重要的因素是其最东北角的低楼层商业面积,大大占用了建筑密度指标,进一步压缩了居住区的密度,使得楼层只能向更高的楼层“迈进”!

 

按规划平面框算,整个商业建筑占地面积约有3500平,约占整个地块面积的6%,面积不小!

  

按一般思路,小区内配套商业多半会做成“社区底商”形式,即居民楼下做成大面积的底层商业,容易分割出售,实现利益最大化!但那样对消防安全以及居住品质会造成极大影响,所以,有利有弊!

 

为了避免“社区底商”形式,“婺江印月”采用了分而治之的方案,取消了商业建筑上的“塔楼”,将这部分住宅面积分摊到了其它楼幢上,加高其它楼幢的高度,使商业与居住功能区完全分开,形成若即若离、不远不近、互不干扰的分区模式!

 

这样的做法,极大地方便了小区以及周边小区的业主!

 

这也是为什么“婺江印月”方案推介会时一直强调的:

 

为了小区的品质,宁可少建一幢楼、也要加高楼层,实现更大、更阔公共空间理由所在!

 

 

三、更高的楼层,更好的江景资源:

 

更高的楼层,可以有一个优势:

 

更多更好的江景资源!

 

由于本地块的规划条件规定地相当细致,南端靠江一侧除了需安排回购房外,还有具体的楼幢高度与宽度的要求。

 

如何在现有规划条件下,找到开发商与客户间利益平衡点,将珍贵的江景资源利用到极致,是考验一个开发商能否有成熟的开发与设计能力的“关键点”

 

 

权衡再三后,“江印月”最终采用了将第一、第二排做足18层极限高度,同时减少第一排楼面面宽做成“两梯两户大户型”,再将第二排户型做成“两梯四户中小户型”的户型方案。

 

这样的方案,是在江景展示面定量的前提下,把所有江景资源都放在条件更好的第一排,增大改善需求的价值,提高品质,增加项目利润。

 

这其实是一种利益最大化、江景最大化的方案!

 

  

除此之外,“婺江印月”项目更结合“南低北高局部阶梯式抬升地势”以及“低容积、低密度、高楼层规划”特点,深挖江景潜能,将第三排的高层做到了项目的最高楼层高度:

 

全数26层楼高!

 

这样做的目的,还是为了将江景资源利用到极致!

 

因为第三至五排虽然理论上都可以做到26层高度,但因第四、第五排离江更远,江景概念已严重不足,倒不如把这“最后的江景展示面”全数让给第三排!

 

还有一个更重要的现实理由是基于这个项目自身的地势特点所致:

 

第三排比第一、二排地势高了近两米左右,可以进一步突显第三排的顶部江景资源。

 

  

两米的天然高差,使得第三排至少高出前两排七层以上,这是满足规划条件以及现场条件下的最大高度差,它最大程度地将后排的江景资源利用到最大化!

 

虽然是第三排江景,但其江景概念也足够充分。

 

作图如下:

 

 

目前市区范围内最大、最优质的“江景楼盘”是声名在外的豪宅楼盘“御江帝景”,房价也一直高高在上,而与之类比,“婺江印月”在很多方面都与之相近。

 

可以这么说:

 

“婺江印月”会是接下来的市区一手房源中江景最优质的楼盘!

 

为什么呢?

 

嗯,嗯!

 

看得懂的,自然能看懂!

 

看不懂的,待我日后细细分解!

 

四、爆表的颜值,是如何而来的?

 

“婺江印月”是纯市区核心区楼盘,地理位置的显耀让它有了先天的强调外立面的条件。

 

莫兰迪灰?

 

貌似是高雅、流行的色系,我也不太懂,但从目前效果图来看,真的很心水啊。。。

 

  

爆表的颜值,不仅只是色系选择那么简单,更深的技术性支撑,才是其美貌外表的内在灵魂支撑!

 

“婺江印月”最大的立面特点就是“更大面积、更大体量的玻璃立面”!

 

为做到这点,对一些常规的工程节点进行了改进!

 

先一看一张“婺江印月”对外立面外的飘窗与阳台的节点处理方法:

 

 

为了达到尽可能多的玻璃面积,“婺江印月”减少了传统做法中楼层间的装饰性百叶以及结构性橫梁面积。

 

我们以飘窗为例:

 

在传统做法中,玻璃板一般下挂到飘窗上板口为止,上板口与下板口之间一般要求留出装饰性百叶,而“婺江印月”则将玻璃板一直下挂到下板口为止,取消了传统上的百叶装饰。使得玻璃外立面更大、更完整!

 

对比图如下:

 

 

别小看了这只有330毫米的差距,就差这么一小点,才会有更完整、更大的玻璃面展示的效果,一天一地!

 

动图如下:

 

 

这也是为什么“婺江印月”一直在宣传的:

 

“运用莫兰迪色系铺陈,融合大面积玻璃与简约线条,擎画极简风格美学著作。的技术性原因!

 

当然,无论是引入新概念、新色系、还是新工艺,对于开创新领域先河的开发商而言,其项目成本的投入,也自然会更高一些。

 

高投入,才会有好效果!

 

这个立面,值得期待!

 

  五、留点悬念的户型分析篇:

 

中天美好的户型设计,历来是可圈可点的。

 

据了解,“婺江印月”户型段涵盖了大中小各区段,全面满足刚需、刚改、豪宅的需求。

而从目前已公开的户型图中看,其首开的121平户型,会是一个相当有吸引力的户型:

 

 

26层高层中做出了121平户型,其三开间朝南,分区合理、南北通透,且带有双联大阳台,各个房间的尺度也都刚刚好好,很适合刚改以及改善性需求。

 

每个户型,都会有利有弊,121方也不例外,具体的细节分析,将在以后的户型篇中详解。

 

在户型篇中,易老师还会帮大家分析一个最具性价比的江景户型!

 

当然,数量并不多!

 

敬请期待!

 

六、总结:

 

1、二七版块内目前为止最低容积率及最低建筑密度,使得“婺江印月”有着更高的楼幢高度以及更大的园林空间,其楼幢规则的排布更让这些空间更开阔,可以好好做出园林景观文章!

 

2、中天美好集团擅长户型、大家擅长营造、阳光城擅长运营,按需分配,各取所长,会起到1+1+1>3的效果,相信三家的合力,会使“婺江印月”有着很好的前景!

 

3、在规划方案时细心取舍,较真细节,是项目内在质量与外在美感的保证,世上没有两全的方案,只有最适合的方案,取舍掉一些利益,达到某种妥协,是项目顺利运营的关键。惊艳的玻璃外墙、恰当的户型会使得“婺江印月”有着很强的竞争力!

 

4、纵观市区内纯南向江景资源,少之又少,在先天不足的条件下使得江景概念最大化,“婺江印月”确实是做出了不错的尝试,日后可再详析!

 

 

“婺江印月”

 

一个值得拥有的,均衡的楼盘!

 

 

 

----------- 完 -------------

近月均价: 近月暂无成交 婺江印月 在售

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