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重磅!央行房贷利率新政全解读,对金华有什么影响,是下降还是上升?

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透明售房网 2019-08-26 来源: 透明售房网金华站综合
[摘要] 新政后,金华房贷利率有什么变化?

8月25日,中国人民银行发布最新公告,宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

 

 

“专业术语太强,看不懂!”很多网友看完公告后纷纷表示,“有课代表出来解释一下啥意思吗?”

 

为此,小编整理了通俗版的解析(来源:“北京拆哥”公众号),以及新政对金华目前房贷利率的影响,还有数位专家学者以及行业研究人士的观点,对网友关注度较高的系列问题进行了解答。

 

为方便理解,均按8月20日公布的LPR利率4.85%(5年期以上)举例说明。

 

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

 

【拆哥解读】房贷方面,“基准利率”这个词正式退出历史舞台。2019年10月8号以后,也没有“上浮多少倍”这个说法了。

 

比如“加多少点”,将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点,30年贷款期都加100个点。

 

1个“基点”是万分之一,100个基点就是1.00%。最新的长期LPR利率是4.85%,加点100,就是到5.85%。

 

今后,大家买房的利率水平都会不一样。

 

比如你是在11月初签合同,那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。如果你是12月初的合同,就参考11月20号的LPR,以此类推。(改革后的LPR报价周期变为每月的20日更新一次)

 

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

 

【拆哥解读】你知道的,以前加息或降息,第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了,有可能一年一调,也可能30年贷款期都不变。

 

还是以“加点100”为例,如果要调,比如4.85%降到了4.6%,那么有可能第二年也跟着下降,变为4.6%+1.00%=5.6%。

 

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

 

【拆哥解读】这次等于国家直接向你明确,首套房贷只能高不能低,世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)

 

二套房贷利率不低于4.85%+0.60%,结果是多少?答案是5.45%。这是明确的国家级窗口指导。

 

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

 

【拆哥解读】还没完,还有第二次加点!5.45%只是国家的下限,比如到了房价上涨压力大的某省,再加25个点,那就是5.7%了!

 

这算是“各省把控”,省内任何银行都不能低于5.7%,否则就是违规!

 

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

 

【拆哥解读】你正要问,“加点100”怎么来的?5.7%还不行!比如你到招商银行办贷款,如果你的资质不够优秀,那就需要再加15个点,那就变成5.85%了!

 

看明白了吧?加点要加三次!100=60+25+15。

一次国家指导(60个点),一次各省把控(25个点),一次各银行评估(15个点)。当然我们要明确,“加点”不一定都是正值,大于等于0即可。

 

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

 

【拆哥解读】加按揭,是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务,加按揭贷款额度加上原贷款余额之和,最高可达房屋评估价值的70%。

 

这种贷款目前市面上已经不多。

 

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

 

【拆哥解读】放心吧,还有一个多月的缓冲期。老房老政策,新房新政策。

 

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

 

【拆哥解读】商业、办公楼、商住,也是不低于5.45%。首套公积金利率维持3.25%不变。房贷利率到底是升是降?如果处于降息通道,至少不会比现在高。当然,房价热点城市,肯定不会低。

 

图片来源:金融时报 制图:董阳

 

 
 
房贷新政对金华影响几何,是下降还是上升?
 
 

 

根据新政,全国范围内首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

 

根据上述规则,按最近一个月(8月20日)5年期以上LPR计算,新发放的首套房利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

 

新政调整前,央行5年期以上贷款基准利率是4.9%。

 

目前,金华各大银行房贷利率仍普通上调,大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10-15%,二套房贷上浮15-20%。

 

同样以5年以上贷款为例,按首套房贷上浮10%计算,即基准利率1.1倍,利率为4.9*1.1=5.39%;二套房贷上浮15%计算,即基准利率1.15倍,利率为4.9*1.15=5.64%。由此对比,均高于贷款市场报价利率(LPR)。

 

但是,由于LPR每个月都会调整,还要看10月新政执行时相应的LPR。

 

此外,还需要注意的是,市场规定的仅是最低利率,是否能拿到有不确定因素,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源、个人风险状况和信贷条件等因素影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。

 

 
 
在还贷中的房贷利率会调整吗?
 
 

 

央行明确,个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

 

即,早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。

 

 
 
刚签了合同,还没放款,会受影响吗?
 
 

 

2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

 

也就是说,2019年10月8日前,签了房贷合同,虽然10月8日以后才放款,也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

 

央行表示,2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。

 

 
 
可跟银行商量改房贷利率吗?
 
 

 

根据新政,未来借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

 

也就是说,因为LPR是每个月更新一次,如果一年后LPR比上一年的低,只要你之前有约定,就可按更低利率去还贷;反之如果利率上升,你也得承担利息增加的压力。

 

“其含义是未来房贷的利率计算,可基于购房者的需要进行微调”,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,但需要提前约定定价周期,同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式,后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。

 

 
 
每个人的商业房贷利率会不一样?
 
 

 

按照“因城施策”原则,在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR;二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点),以后各省份可根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

 

同时,根据各省级的加点下限,银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

 

也就是说,如果客户的资质,包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好,贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率,借款人在平时就得注意个人信用的积累。

 

在严跃进看来,未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

 

 
 
业内观点
 
 

 

央行调整此次房贷利率新政,目的是为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

 

青年经济学者盘和林:完善贷款市场报价利率机制,目的是为了精确“引水入田”。央行副行长刘国强在8月20日举办的国务院政策例行吹风会上明确表示,完善贷款市场报价利率目的是为了将更多信贷资源流向小微和民营企业。从理论上讲,改革完善的贷款市场报价机制可以实现资本定向放水,将信贷资源更多地配置到实体经济中。

 

克而瑞研究中心总经理林波:央行将确定房贷利率加点下限的权利,下放到央行省级分支机构,此后房贷利率分城施策将强化,房贷利率将成为直接的房地产市场调控工具,对于此前没有利用利率进行调控的城市,此后优惠政策将消失,我预测部分城市二套房的贷款利率还有上调的可能性。不过如果此后LPR下调,房贷利率也会随大市下调。

 

交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,一是新机制下新发放个人住房贷款利率,无论是首套还是二套,都和之前基本不变,二是央行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。因此,新的个人住房贷款利率得以保持稳定,既不下降,也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时,避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

 

同策咨询研究总监张宏伟:目前各地细则还未公布,但我认为从“房住不炒”的内涵来看,对于为首套房刚需购房者可能会是利好,房贷利率直接调控作用将更加明显,可能后市刚需购房者和多套房购房者的房贷利率还会出现分化。

 

天风证券银行业分析师廖志明:银行住房按揭贷款利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求,在不突破此下限情况,根据借款人资质等,确定最终贷款利率。全国要求首套房房贷利率不能低于LPR,比如,地方要求加点幅度不能低于30BP,那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30BP。倘若,这个借款人资质一般,银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50BP。对银行净息差是好事,缓解息差下行压力。

 

 
 
什么是LPR?
 
 

  

贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上,指定发布人对报价进行计算,形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。

 

贷款市场报价利率(LPR)报价团目前由18家商业银行组成。原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家,扩大到18家。新增加的报价行都是在同类型银行中贷款市场影响力较大、贷款定价能力较强、服务小微企业效果较好的中小银行,能够有效增强LPR的代表性。市场利率定价自律机制依据相关文件确定和调整报价行成员,监督和管理贷款市场报价利率运行,规范报价行与指定发布人行为。

 

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心为贷款市场报价利率的指定发布人。每月20日(遇节假日顺延)9时前,以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR,于当日9时30分公布,公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

 

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公告全文:

  
为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:
 
一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。
 
二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
 
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
 
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
 
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。
 
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。
 
七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。
 
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
 
附:中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问   
 
1.公告发布的背景是什么?
 
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。
 
2.改革后个人住房贷款利率如何定价?
 
改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。
 
3.确定定价基准时,相应期限如何理解?
 
目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。
 
4.什么是利率重定价?
 
利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
 
5.对于居民家庭有什么影响?
 
公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。
 
6.何时实施?
 
2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

 

来源:综合央行、北京拆哥、中国新闻网、金融时报、新京报、21世纪经济报道等

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